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AFORAMENTOS E
LAUDÊMIO
1) Aforamento de Terrenos de Marinha
2) O que é o laudêmio?
3) Qual a competência da Secretaria de
Patrimônio da União?
Legislação pertinente ao assunto
LEI Nº 9.636, DE 15 DE MAIO DE
1998
DECRETO N° 95.760, DE 1° DE
MARÇO DE 1988
DECRETO-LEI N° 2.398, DE 21 DE
DEZEMBRO DE 1987
DECRETO-LEI N° 9.760, DE 5 DE
SETEMBRO DE 1946
1) Aforamento de Terrenos de
Marinha
A partir da colonização do Brasil pelo então reino de
Portugal, o domínio da terra brasileira foi sendo
transferido para particulares (cartas de 'sesmarias'),
prosseguindo mesmo após a independência do Brasil (1822),
com a venda, doação ou concessão de usucapião aos súditos e
imigrantes (1867).
A par disso, a Coroa manteve, expressamente, o domínio
público sobre determinadas áreas, incluindo os denominados
'terrenos de marinha', reservados, de regra, para fins
militares (proteção do Estado).
Com a proclamação da República, a União Federal 'sucedeu' os
bens da Coroa, detendo a presunção 'juris tantum' de
propriedade de qualquer solo no Brasil. Assim, cabe ao
cidadão demonstrar a propriedade da terra, através de justo
título que demonstre, em cadeia sucessória, sua
transferência pelo Poder Público.
Atualmente, a União Federal justifica a propriedade dos
terrenos de marinha para a ordenação da zona costeira,
proteção ambiental, atividades policial/militares e
urbanísticas.
A destinação dos terrenos de marinha à União Federal está
prevista no artigo 20 da Constituição da República. A
regulamentação deste dispositivo é feita por legislação
ordinária: Decretos-Leis 5.666/43 e 9.760/46, e Lei 9.636/98
(alterada pela Lei 9.821/99).
Terrenos de marinha, segundo a Lei, são aqueles localizados
na costa marítima e nas margens de rios, lagoas e ilhas (até
onde se sinta a influência das marés), a uma profundidade de
33 (trinta e três) metros, medidos horizontalmente, para a
parte da terra, contados a partir da posição da Linha do
Preamar-Médio de 1831.
A linha do preamar-médio varia anualmente, o que
impossibilitaria toma-la como ponto de referência para a
delimitação dos terrenos de marinha. Assim, o Imperador
determinou que se estabelecesse a linha do preamar-médio
para o ano de 1831, preservando-a para o futuro, garantindo,
assim, o direito adquirido dos proprietários, pois tornava
inalterada a situação jurídica. Esta determinação vigora até
hoje.
Apesar da propriedade do terreno de marinha ser,
exclusivamente, da União Federal, esta pode transferir para
terceiros, onerosa ou gratuitamente, o seu 'domínio útil',
através de contrato escrito. Este contrato chama-se
'aforamento' (ou 'enfiteuse'). Na verdade, é muito mais um
processo administrativo do que um contrato, pois este é
firmado, apenas, se satisfeitos os requisitos legais para
sua concessão, apuráveis pela Secretaria de Patrimônio da
União (SPU). Chama-se 'aforamento' pois impõe ao
beneficiário a obrigação de pagar um valor anual em
dinheiro, denominado 'foro'.
O valor do 'foro' corresponde a 0,6 (zero virgula seis por
cento) do valor atualizado do domínio pleno terreno, que é o
valor de mercado do imóvel. Explica-se: a lei atribui
valores diferenciados ao terreno de marinha, para diferentes
efeitos legais. Assim, diz-se que o 'domínio pleno'
constitui o direito integral sobre o imóvel, e seu valor é o
valor de mercado do terreno. Já 'domínio útil' é o direito
de posse, uso e gozo do imóvel (permite inclusive a
transmissão por sucessão ou alienação), e o seu valor
corresponde a 83% (oitenta e três por cento) do valor do
domínio pleno (valor de mercado).
Os valores cobrados pela utilização destes imóveis formam as
chamadas 'receitas patrimoniais da União', que devem ser
dispostas no orçamento anual da União Federal.
A Lei 9.636 foi regulamentada no início deste ano (2001), e
deixa claro a intenção do Governo Federal em transferir o
domínio útil dos terrenos de marinha aos particulares,
através de leilão. Quem estiver regular com o Patrimônio da
União (inscrito na Secretaria de Patrimônio da União como
foreiro, tendo pago o laudêmio e as demais taxas), não terá
problemas. Entretanto, quem utiliza um terreno de marinha
como ocupante, terá, obrigatoriamente, de obter o
aforamento, ou, ao menos, a cessão onerosa do uso do imóvel.
Quem mora em imóvel de incorporação não deverá ter
problemas, pois é exigido, no registro da incorporação, a
autorização da SPU. Quem estiver ocupando o terreno de
marinha irregularmente (sem licença da SPU), deve
regularizar a situação, a fim de obter os direitos supra
descritos (cessão onerosa de uso ou o aforamento).
Com esta providência, o Governo Federal pretende arrecadar,
aproximadamente, 130 bilhões de reais, sendo que parte desta
quantia será destinada ao pagamento da dívida externa. Esta
iniciativa é contestada, tendo em vista a existência de
inúmeros ocupantes históricos de terrenos de marinha, que
utilizam o imóvel como "posse" (sem registro, como colônias
de pescadores), e, ao menos em tese, não terão direito ao
aforamento gratuito (terão de pagar o domínio útil do
imóvel, mesmo que tenham adquirido o terreno de
particulares).
Há que se reconhecer, também, uma grave injustiça social: a
avaliação do terreno de marinha (fase anterior à venda por
leilão) levará em conta o preço de mercado do imóvel. Assim,
a União Federal, que não investiu sequer um centavo na
infra-estrutura do litoral brasileiro, se beneficiará das
melhorias feitas pelas Prefeituras e pelos Estados
(estradas, rede elétrica, loteamentos, água e esgoto).
Existem duas formas de obter o aforamento: uma gratuita,
outra onerosa.
AFORAMENTO ONEROSO
O aforamento oneroso dá-se por leilão ou concorrência
pública. Neste caso, a União Federal, através da SPU,
publica edital de transferência do domínio útil de
determinada área, cabendo aos interessados (que preencherem
os requisitos) comparecerem ao local indicado e efetuarem
suas propostas. Nesta proposta, o interessado dirá o preço
que se propõe a pagar pelo domínio útil e as condições do
pagamento. O vencedor 'adjudicará' o contrato em seu favor,
passando a ter o domínio útil sobre o imóvel.
Na concessão do aforamento, deve ser dada preferência a
quem, comprovadamente, estiver na posse do imóvel há mais de
um ano, bem como esteja inscrito como 'ocupante' e em dia
com suas obrigações na SPU. Para tanto, o posseiro deve
pagar o preço oferecido pelo vencedor da licitação, nas
mesmas condições, em até 48 (quarenta e oito) horas da data
da publicação do resultado.
Segundo a Lei 9.636, os ocupantes registrados até 05.10.88
que não exercerem o direito de preferência terão garantidos
os seus direitos ao imóvel mediante a celebração de contrato
de cessão de uso onerosa, por prazo indeterminado.
Chama-se 'ocupação' o direito precário do possuidor sobre o
imóvel, caracterizado pela existência de benfeitorias que
demonstrem seu aproveitamento. A lei admite a transferência,
apenas, das benfeitorias, e não do domínio útil. Deve ser
pago uma 'taxa de ocupação' anual para regulamentar esta
situação (variável de 2% a 5% sobre o valor do domínio pleno
do terreno).
Os estrangeiros têm direito ao aforamento. No entanto, para
o aforamento de terrenos situados na faixa de 100 (cem)
metros ao longo da costa marítima, ou de uma circunferência
de 1.320 (mil trezentos e vinte metros) de raio em torno das
fortificações militares, deve haver, antes, autorização do
Presidente da República, encaminhada pela SPU. No caso de
condomínio, se o imóvel for urbano e as frações ideais não
ultrapassarem a 1/3 do imóvel, o estrangeiro pode obter o
aforamento sem a referida autorização.
AFORAMENTO GRATUITO
Dentro de determinadas circunstâncias, é permitido o
aforamento do terreno de marinha sem o pagamento do valor do
domínio útil. Neste caso, o adquirente será dispensado de
pagar o valor de mercado do terreno à União Federal, porque
já o fez ao adquirir de um terceiro, que possuía o
aforamento (ou o direito ao aforamento), ou ao suceder nos
bens do 'de cujus' (herança).
Possuem direito ao aforamento gratuito aqueles que atenderem
a qualquer dos itens previstos no artigo 105 do Decreto-Lei
9.760/46:
I - os que tiverem título de propriedade devidamente
transcrito no Registro de Imóveis (até 05.09.1946,
diretamente ou por cadeia sucessória);
II - os que estejam na posse dos terrenos, com fundamento em
título outorgado pelos Estados ou Municípios;
III - os que, necessariamente, utilizam os terrenos para
acesso às suas propriedades;
IV- os ocupantes inscritos até o ano de 1940, e que estejam
quites com o pagamento das devidas taxas, quanto aos
terrenos de marinha e seus acrescidos;
V - os que, possuindo benfeitorias, estiverem cultivando,
por si e regularmente, terras da União, quanto às reservadas
para exploração agrícola, na forma do art. 65 (terras
reservadas pela União para fins agrícolas);
VI - os concessionários de terrenos de marinha, quanto aos
seus acrescidos, desde que estes não possam constituir
unidades autônomas;
VII - os que no terreno possuam benfeitorias, anteriores ao
ano de 1940, de valor apreciável em relação ao daquele;
VIII - os concessionários de serviços públicos, quanto aos
terrenos julgados necessários a esses serviços, a critério
do Governo;
IX - os pescadores ou colônias de pescadores, que se
obrigarem a manter estabelecimento de pesca ou indústria
correlata, quanto aos terrenos julgados apropriados;
X - os ocupantes de que trata o art. 133 (fins agrícolas ou
pastoris), quanto às terras devolutas situadas nos
Territórios Federais.
O art. 215 do mesmo Decreto-Lei prevê o revigoramento de
alguns direitos peremptos, que serão apurados, conforme o
caso, após notificação a ser feita pela SPU.
O caso mais comum é a utilização de um terreno de marinha,
ou a aquisição de um, desconhecendo esta característica.
Portanto, é sempre recomendável consultar a SPU quando da
aquisição de um terreno situado próximo ao mar, rios e
lagoas.
Caso o proprietário verifique que o terreno, de fato, está
cadastrado na SPU como terreno de marinha, deve dar início
ao procedimento de regularização da situação. Neste caso, se
o terreno possuir registro anterior a 05.09.1946, e tiver
sido adquirido por sucessão (herança) ou compra e venda
(casos mais comuns), basta comparecer à SPU, portando a
documentação adequada, e requerer o aforamento gratuito.
(Obs.: para os terrenos registrados após aquela data, o
interessado, via de regra, deverá pagar o domínio útil à
União Federal para regularizar a situação, o que implicará
em pagar duas vezes pelo imóvel, sem prejuízo de ação
indenizatória contra o vendedor que omitiu a irregularidade.
Mas vale consultar a SPU, pois existem outros casos de
aforamento gratuito).
Para pessoas físicas, é necessário anexar ao requerimento
cópias da identidade, CPF, Título de Eleitor e Certificado
de Reservista. Se for casado, deve levar cópia da Certidão
de Casamento. Se for separado judicialmente, deve constar a
averbação desta decisão na Certidão. Se for viúvo, a
certidão de óbito do cônjuge.
Se o requerente for pessoa jurídica, deve anexar ao
requerimento cópias do CGC, contrato social, estatutos, ata
de constituição, ata da assembléia que elegeu a diretoria
atual (tudo com registro na Junta Comercial), comprovante de
atendimento da Lei 4.440/64 (Salário Educação), RAIS e CND
com IAPAS.
Caso o interessado opte pela interveniência de um advogado
(sempre recomendável), deve anexar procuração outorgando
poderes especiais com firma reconhecida.
Além destes documentos, deve o interessado anexar ao
requerimento: a) título de propriedade do imóvel com cadeia
sucessória até a origem (para demonstrar que o registro
imobiliário deu-se anteriormente à 05/09/46), inclusive
quanto a averbação do inventário (se for o caso); b)
escritura pública de transferência de ocupação de terreno de
marinha e de suas benfeitorias, firmada pelo vendedor e
comprador em cartório de registro de notas (no caso de
compra e venda - este documento deve ser feito quando da
realização do contrato de compra e venda, pois o oficial de
registro de imóveis não fará a transferência sem que haja a
autorização e/ou aforamento dado pela SPU); c) planta de
localização e situação do imóvel, vinculada a ponto de
referência física notório na região e/ou a acidentes
geográficos, constando as dimensões e confrontações, com
indicação do norte magnético e localização das benfeitorias,
se existentes, em escala de 1:200 e 1:1000, e em 5 vias
(podem ser separadas, mas devem constar todos os dados
referentes); d) planta baixa das construções do terreno, se
existentes, constando a área total e idade provável (escala
1:50 e 1:200); e) memorial descritivo das benfeitorias,
constando a área útil das dependências, área total da
construção e idade provável; f) quatro fotografias a cores,
9 x 12, de cada benfeitoria, tomadas na diagonal das mesmas,
em posição que se cruzem (1 jogo); g) três fotografias a
cores, 9 x 12, de cada construção tiradas do logradouro de
acesso, tomadas uma de frente e uma de cada lado a 45º (1
jogo); h) IPTU ou declaração da Prefeitura Municipal
declarando que o imóvel não se encontra cadastrado.
Existem outros casos de aforamento gratuito em que são
dispensados alguns destes documentos e/ou exigidos outros,
como no caso do terreno que for abrangido em descrição feita
por ocasião de outro aforado vizinho ou próximo; terreno em
loteamento aprovado pela Prefeitura ou terreno com ocupação
inscrita na SPU.
A venda dos direitos incidentes sobre o terreno de marinha,
pelo foreiro, ocupante ou cessionário, é permitida, mas
condicionada ao pagamento do 'laudêmio', que nada mais é do
que uma taxa devida à União Federal pelo alienante, quando
da transferência, equivalente a 5% do valor atualizado do
domínio pleno e das benfeitorias do imóvel.
(Fonte:
http://planeta.terra.com.br/servicos/carcereri/aforamento.htm;
autor: Pedro Augusto Lemos Carcereri.)
e demais taxas pagas pelos condôminos à União.
O magistrado enviou a sentença, para reexame em instância
superior – no caso, o Tribunal Regional Federal. Esse
procedimento é necessário quando a decisão é desfavorável à
União, e pode resultar no cancelamento ou confirmação da
sentença.
2) O que é o laudêmio?
Laudêmio é uma taxa a ser paga à União quando de uma
transação com escritura definitiva de compra e venda, em
terrenos de marinha.
Nos termos do Decreto Lei nº 9.760/46, em seu art. 2º, são
terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 metros,
medidos horizontalmente para a parte da terra, da posição da
linha do preamar médio do ano de 1831:
a) Os situados no continente, na costa marítima e nas
margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a
influência das marés;
b) Os que contornam as ilhas, situados em zonas onde se faça
sentir a influência das marés;
Os possuidores de imóveis localizados em áreas de marinha
dividem-se em dois tipos: OCUPANTES (tem apenas o direito de
ocupação e são a maioria) e os FOREIROS (os que têm
contratos de foro e possuem mais direitos que o ocupante,
pois têm também o domínio útil) - estão incluídos nessas
categorias os moradores da orla da praia de Santos e de
outras cidades paulistas.
O comprador, ao adquirir um imóvel situado em terreno de
marinha, além das precauções normais que deve tomar quando
adquire um imóvel, deverá, também, verificar se o vendedor
já está inscrito e, conseqüentemente, já tem o RIP (Registro
Imobiliário Patrimonial) no Departamento do Patrimônio da
União. Caso já tenha o RIP, verificar se as taxas de
ocupação/foro estão em dia nos seus pagamentos. Caso o
vendedor ainda não esteja inscrito, apesar de possuir
escritura, o comprador deverá negociar em caso de uma
possível diferença de laudêmio, a ser cobrada pela União.
Apesar de as pessoas confundirem os termos laudêmio, taxa de
ocupação e taxa de foro, o laudêmio só interfere nas
transações de compra e venda. Quanto às taxas de ocupação ou
foro são pagas anualmente, com o condomínio.
Numa transação imobiliária, principalmente quando se tratar
de propriedade situada em terreno da União, é sempre
aconselhável, tanto para o vendedor como para o adquirente,
procurar um advogado especializado, pelas características
que envolvem a documentação pertinente.
Alertamos que os Cartórios de Notas e Registro de Imóveis,
sob pena de responsabilidade dos seus respectivos titulares,
não lavrarão nem registrarão escrituras relativas a bens
imóveis de propriedade da União, ou que contenham, ainda que
parcialmente, área de seu domínio, sem a certidão da
Secretaria do Patrimônio da União (SPU) que declare ter o
interessado recolhido o laudêmio devido e as demais
obrigações junto a esse órgão.
Conforme publicado em Santos (SP), no jornal A TRIBUNA, de
19.09.2003, o juiz da 25ª Vara da Justiça Federal de São
Paulo, Djalma Moreira Gomes, numa decisão inédita, julgou
procedente ação que declara que um edifício no bairro da
Ponta da Praia não está em terreno da marinha. A sentença
abre precedente para que os cerca de 10 mil proprietários de
apartamentos da orla de Santos se enquadrem na mesma
situação. A medida pode resultar na isenção da cobrança do
laudêmio
3) Qual a competência da
Secretaria de Patrimônio da União?
Compete à Secretaria de Patrimônio da União:
- administrar o patrimônio imobiliário da União e zelar por
sua conservação;
- adotar as providências necessárias à regularidade dominial
dos bens da União;
- lavrar, com força de escritura pública, os contratos de
aquisição, alienação, locação, arrendamento, aforamento,
cessão e demais atos relativos a imóveis da União e
providenciar os registros e as averbações junto aos
cartórios competentes;
- promover o controle, fiscalização e manutenção dos imóveis
da União utilizados em serviço público;
- administrar os imóveis residenciais de propriedade da
União, destinados à utilização pelos agentes políticos e
servidores federais;
- estabelecer as normas de utilização e racionalização dos
imóveis da União utilizados em serviço público;
- proceder à incorporação de bens imóveis ao patrimônio da
União;
- promover diretamente ou por intermédio de terceiros a
avaliação de bens imóveis da União para as finalidades
previstas em lei;
- promover a alienação dos imóveis da União não utilizados
em serviço público, segundo regime estabelecido na
legislação vigente;
- conceder aforamento e remição, na forma da lei;
- promover a cessão onerosa ou outras outorgas de direito
sobre imóveis da União admitidas em lei;
- efetuar a locação e o arrendamento de imóveis de
propriedade da União;
- autorizar a ocupação de imóveis da União na forma da lei,
promovendo as correspondentes inscrições;
- estabelecer as diretrizes para a permissão de uso de bens
imóveis da União;
- processar as aquisições de bens imóveis de interesse da
União;
- adotar, administrativamente, as providências necessárias à
discriminação, à reivindicação de domínio e reintegração de
posse dos bens imóveis da União;
- disciplinar a utilização de bens de uso comum do povo,
adotando as providências necessárias à fiscalização de seu
uso;
- promover a doação ou cessão gratuita de imóveis da União
quando presente interesse público;
- proceder à demarcação e identificação dos imóveis de
propriedade da União;
- formular política de cadastramento de imóveis da União,
elaborando sua planta de valores genéricos;
- formular política de cobrança administrativa e de
arrecadação patrimonial, executando, na forma permitida em
lei, as ações necessárias à otimização de sua arrecadação;
- manter sob sua guarda e responsabilidade os documentos,
títulos e processos relativos aos bens imóveis do domínio e
posse da União; e
- coligir os elementos necessários ao registro dos bens
imóveis da União e aos procedimentos judiciais destinados à
sua defesa.
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